Contract and property law: distinct, but not separate

J.H.M. van Erp*

*Corresponding author for this work

Research output: Contribution to journalArticleAcademicpeer-review

Abstract

Contract and property law are traditionally seen as rather distinct parts of a legal system. However, there is growing awareness that contract and property are not so separate at all. We can observe more and more fuzzy boundaries. Four examples (case studies) are discussed: reclaiming money, the non-accessory mortgage, protection of mortgagors, private re-registration of mortgages in the us: mortgage electronic registration systems (mers). The fuzzy boundaries make us realise that the distinction between contract and property (in the classical, 19th century, model of private law: the absence or presence of the binding force of an arrangement on third parties) is becoming less of a binary division and more of a gradual nature. It seems that a growing category of intermediate rights is developing, rights between contract and property law, which may very well prove to have become no longer a dogmatic anomaly, but a necessary supplement to the traditional distinction between contract and property law. If this analysis is correct, it might imply that we have to rethink our categorisation of private law into a law of contract and a law of property, as we had to rethink the categorisation of private law into a law of contract and a law of tort after gilmore’s famous statement that contract law was dead, or at least drowning in a sea of tort. It is not argued that contract law, again, is dead, but that contract law may have begun a new life as part of a broader category of arrangements regarding objects with burdening effect vis-à-vis third parties, where classical contract is one end of the spectrum (no third party effect) and property is the other end of the spectrum (full third party effect).le droit des contrats et le droit des biens sont traditionnellement perçus comme des parties distinctes d’un système juridique. Cependant, il y a une prise de conscience croissante que le contrat et la propriété ne sont pas du tout si séparés. Nous pouvons observer de plus en plus de frontières floues. Quatre exemples (études de cas) sont discutés: la réclamation d’argent, l’hypothèque non accessoire, la protection des débiteurs hypothécaires, le renouvellement de l’inscription privée des hypothèques aux usa (les systèmes d’enregistrement électronique des hypothèques). Les frontières floues nous font prendre conscience que la distinction entre contrat et propriété (dans le modèle classique de droit privé, c’est-à-dire celui du 19ème siècle: absence ou existence d’un effet obligatoire de l’accord sur les tiers) est en train de devenir d’une nature moins binaire et plus graduelle. Il semble qu’une catégorie croissante de droits intermédiaires soit en train de se développer, des droits entre le droit des contrats et le droit des biens, qui peuvent très bien se révéler n’être plus une anomalie dogmatique, mais un complément nécessaire à la traditionnelle distinction entre droit des contrats et droit des biens. Si cette analyse est correcte, cela pourrait impliquer que nous devions repenser notre catégorisation du droit privé entre un droit des contrats et un droit des biens, comme nous avons eu à repenser la catégorisation du droit privé entre un droit des contrats et un droit de la responsabilité civile délictuelle après la fameuse déclaration de gilmore selon laquelle le droit des contrats était mort, ou tout au moins se noyait dans une mer de délits. Nous ne nous soutenons pas que le droit des contrats est à nouveau mort mais que le droit des contrats pourrait avoir commencé une vie nouvelle en tant que partie d’une catégorie plus large d’accords portant sur des objets avec des effets obligatoires vis-à-vis des tiers, là où le contrat classique est un bout du spectre (pas d’effets sur les tiers) et la propriété l’autre bout (effet total sur les tiers).vertrags- und sachenrecht werden herkömmlich als verschiedene (getrennte) rechtsgebiete gesehen. Zunehmend wird umgekehrt jedoch erkannt, dass die trennung keineswegs absolut ist, im gegenteil. Zunehmend und an vielen stellen verschwimmen die grenzen. Vier fallgruppen werden vorliegend erörtert: die rückforderung von geldern, das nicht-akzessorische grundpfandrecht (grundschuld), der schutz von grundpfandschuldnern, das private registrierungssystem von grundpfandrechten in den usa, das mortgage electronic registration system (mers). Die verflüchtigung der klaren grenzen (im sinne des klassischen privatrechts des 19. Jahrhunderts, insbesondere mit dem credo, dass verträge keine dritt-, vor allem keine drittbindungswirkung entfalten) führt dazu, die genannte trennung weniger als eine binäre (entweder – oder) zu sehen als vielmehr als ein kontinuum. Offenbar entwickeln sich stets neue rechte, die einer zwischenzone zuzuordnen sind, und diese stellen vielleicht nicht einmal mehr dogmatisch eine anomalie dar, sondern die sinnvolle ergänzung der alten trennung und „puren“ vertrags- bzw. Sachenrechte. Trifft diese analyse zu, muss wohl auch die traditionelle kategorisierung überdacht werden – ähnlich wie die einteilung des schuldrechts in vertragsrecht und deliktsrecht neu zu denken war nach dem berühmten beitrag von gilmore „death of contract“, in dem der vertrag im meer des deliktsrechts zu versinken schien. Hier wird nicht vorgeschlagen, dass das vertragsrecht – wieder – gestorben sei, sondern vielmehr, dass er ein weiteres neues leben für sich gewonnen hat, als ein teil eines breiteren rechts für diejenigen situationen, in denen positionen mit wirkung gegenüber dritten begründet werden. Hier steht dann der klassische vertrag an dem einen ende des spektrums (ohne drittwirkungen) und das eigentum steht am anderen (mit unbeschränkter drittwirkung).
Original languageEnglish
Pages (from-to)240-259
JournalEuropean Property Law Journal
Volume2
Issue number3
DOIs
Publication statusPublished - 1 Jan 2013

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